Guía completa para invertir en propiedades multifamiliares en Colombia
¿Estás buscando una forma rentable y segura de generar ingresos pasivos a largo plazo? Entonces debes considerar la inversión en propiedades multifamiliares. En Colombia, este modelo de negocio inmobiliario está ganando popularidad por su alto potencial de rentabilidad, especialmente en ciudades como Bogotá, Medellín, Cali y Bucaramanga.
En esta guía completa te explicamos qué son las propiedades multifamiliares, por qué invertir en ellas, los beneficios que ofrecen, los riesgos a considerar y los pasos clave para hacerlo con éxito.
¿Qué es una propiedad multifamiliar?
Una propiedad multifamiliar es un inmueble que está dividido en dos o más unidades residenciales independientes, que pueden ser arrendadas de forma separada. Ejemplos comunes incluyen:
Casas con 2 o más apartamentos internos
Edificios pequeños de 3 a 10 unidades
Inmuebles con locales comerciales en el primer piso y vivienda en los pisos superiores
Proyectos construidos o adaptados especialmente para renta
Este tipo de propiedades permiten generar ingresos por múltiples arriendos al tiempo, lo cual representa una ventaja sobre la inversión en una sola unidad habitacional.
¿Por qué invertir en propiedades multifamiliares?
Invertir en bienes raíces multifamiliares en Colombia tiene múltiples ventajas:
- Mayor flujo de caja mensual
Tienes ingresos por cada unidad arrendada, lo que permite cubrir más fácilmente los gastos del inmueble y aún así generar utilidad.
- Menor riesgo de vacancia total
Si una unidad queda desocupada, aún cuentas con ingresos por las otras. Esto estabiliza tus finanzas frente a imprevistos.
- Facilidad de gestión centralizada
Tener varios arrendatarios en una sola propiedad es más fácil de administrar que tener varios inmuebles dispersos.
- Valorización del inmueble
En zonas urbanas bien ubicadas, las propiedades multifamiliares tienden a valorizarse rápidamente, especialmente si están cerca de universidades, hospitales o centros comerciales.
- Posibilidad de remodelar o ampliar
Puedes renovar el inmueble para aumentar su valor, dividir espacios o construir más unidades si el terreno lo permite.
¿Qué tener en cuenta antes de invertir?
Aunque invertir en inmuebles multifamiliares puede ser muy rentable, también implica ciertos riesgos. Aquí te contamos qué debes considerar antes de tomar una decisión:
- Ubicación estratégica Busca barrios con alta demanda de arriendo, buena conexión vial y servicios cercanos. Las zonas universitarias, de comercio o con proyectos de renovación urbana son ideales.
- Legalidad del uso del suelo Consulta con la curaduría o la alcaldía si el predio permite uso multifamiliar y si está legalmente adecuado para arrendar por unidades independientes.
- Estado del inmueble Evalúa la estructura, instalaciones, techos, redes eléctricas e hidráulicas. Es posible que necesite remodelaciones para cumplir con normativas o mejorar su rentabilidad.
- Costos ocultos Ten en cuenta impuestos, seguros, mantenimiento, administración (si aplica), servicios públicos y reparaciones periódicas.
- Tipo de arrendatario Define si vas a alquilar a estudiantes, familias, profesionales o empresas. Esto influye en la adecuación del espacio y en la estrategia de marketing.
Rentabilidad: ¿Cuánto se puede ganar?
La rentabilidad de una propiedad multifamiliar depende del valor de compra, el arriendo mensual y los gastos asociados. Como referencia:
Un inmueble con 4 unidades de $1.200.000 cada una puede generar $4.800.000 mensuales.
Si los gastos (predial, servicios, mantenimiento) son de $800.000, te quedan $4.000.000 netos.
Si el inmueble costó $500.000.000, estarías obteniendo una rentabilidad aproximada del 9.6% anual, mucho más alta que la de una propiedad unifamiliar promedio.
Además, si se valoriza, tu ganancia puede ser aún mayor.
Tipos de inversionistas que aprovechan este modelo
Familias que viven en una unidad y arriendan las otras para cubrir hipoteca.
Inversionistas independientes que buscan ingresos mensuales estables.
Emprendedores inmobiliarios que compran, remodelan y revenden.
Personas que buscan una jubilación tranquila, viviendo de arriendos.
¿Cómo empezar a invertir en propiedades multifamiliares?
- Define tu presupuesto Ten claro cuánto puedes invertir, ya sea con recursos propios o crédito hipotecario. En Colombia, algunos bancos financian este tipo de inmuebles si tienes experiencia como arrendador.
- Busca propiedades con potencial En Inmobiliaria Tu Casa te ayudamos a encontrar casas rentables en Bogotá y otras ciudades, ideales para dividir en varias unidades o que ya estén generando ingresos.
- Haz el estudio financiero Calcula ingresos por arriendo, gastos mensuales y retorno esperado. Asegúrate de que la operación sea viable desde el inicio.
- Legaliza el uso y el arriendo Asegúrate de cumplir con la normatividad de propiedad horizontal si aplica, y redacta contratos de arriendo bien estructurados, con respaldo legal.
- Administra bien tus arrendatarios Lleva control de pagos, contratos y mantenimiento. Si no puedes hacerlo tú mismo, puedes contratar una empresa administradora.
En resumen: una inversión inteligente y rentable
Las propiedades multifamiliares son una opción cada vez más atractiva para quienes buscan ganancias sostenibles, seguridad financiera y crecimiento patrimonial. Con la asesoría adecuada y un enfoque estratégico, puedes lograr excelentes resultados.